Visite guidée d'une maison à 800 000$ à New York

@Avaruus Bon, de toute évidence on ne tombera pas d’accord, et je crois qu’il est inutile que j’insiste davantage.

@Avaruus Si justement on reste sur la situation actuelle c'est qu'en prenant en compte TOUS les paramètres alors la solution actuelle bien qu'imparfaite est peut être la meilleure...

Une question pour ceux qui savent (logique) :
- face à un tel débris, est ce que ça n'est pas plus intéressant financièrement de raser et reconstruire plutôt que de retaper? parce que là c'est dans un état de décrépitude quand même.
Ca tire déjà bien la gueule, j'ose pas imaginer ce qui se cache derrière les murs ou sous les planchers.

@Krogoth
Bah écoute, quand je vois que le prix de l'immobilier explose dans des campagnes au nord de la Moselle pour la seule raison que c'est proche du Luxembourg, je ne trouve pas que ce soit la meilleure solution. Sérieusement, même en gagnant 2000€/mois à deux tu n'es pas sûr de pouvoir t'acheter une maison dans une campagne paumée. C'est du grand n'importe quoi.

Et je pourrais dire pareil en ville : Thionville, petite ville proche de la Fensch (région économiquement détruite par la désindustrialisation massive au cours du XXè siècle) commence à voir le prix de son immobilier monter en flèche, une fois encore à cause du Luxembourg.

Alors je veux bien qu'on me parle de logique d'offre et de la demande et qu'on me donne toutes les raisons économiques du monde, mais à un moment, quand tu ne peux même pas t'acheter un appart' proche du centre ville de Thionville (Thionville quoi !) alors que tu gagnes près de 3000€/mois, je trouve qu'il y a un sacré problème. Et je dis ça parce que je connais des gens qui avaient ce salaire et qui ont fui le centre-ville parce que trop cher. Je ne vois pas comment on peut approuver et/ou défendre un tel système. En plus, tous les gens qui gagnent moins de 2000€/mois se retrouvent à devoir se barrer dans les banlieues pas toujours très sympa, voire au fin fond des campagnes les plus paumées. Ce n'est pas normal, et en terme de mixité sociale, bonjour la dégringolade.

Citation :
Au premier coup d'œil j'ai lu au nord de Marseille. Bordel, il vont vite les TGV jusqu'au Luxembourg

Citation :

Personnellement, je n'approuve pas ni ne défends la situation que tu dépeins.
Mais je dis simplement que le système tel que tu le décris (prix en relation avec le rapport offre/demande) n'en est pas le responsable et que la solution que tu évoques (fixer un barème de prix excluant la prise en compte de la situation géographique) ne résoudrais rien, voire même empirerait les choses.

Si on reprend ton exemple de Thionville, tu identifies 3 zones : Le centre-ville, la banlieue, la rase campagne.

Imaginons que le centre-ville a actuellement une capacité d'accueil permettant de répondre à 50% de sa demande actuelle. Les 50% "élus" actuellement sont ceux qui ont le plus de moyens.

Maintenant admettons qu'on applique ta solution : "on définit le prix d'une maison uniquement en fonction des m² qu'elle possède et de son état (en nuançant éventuellement le prix en fonction de ce qu'elle contient à l'achat, comme une cuisine aménagée ou pas, des produits de luxe ou pas)".
Donc plus de considération géographique, et à bien identique, le prix du mètre carré devient le même dans les 3 zones définies précédemment.

Mais il équivaut à quel prix pratiqué précédemment ?
Si c'est un prix moyenné, il devrait correspondre à peu près à la zone "banlieue". Donc ceux qui étaient relégués à la zone "rase campagne" car ils n'avaient pas les moyens suffisants pour la zone "banlieue", n'ont désormais plus les moyens non plus de se loger en rase campagne. Direction la caravane.
Admettons donc qu'il est basé sur le prix "rase campagne".

La capacité du centre-ville est restée la même.
En revanche, ceux qui excluaient jusqu'alors le centre-ville car clairement hors de leurs moyens peuvent maintenant l'envisager.
=> Son attractivité est donc décuplée, et la demande est par conséquent encore plus grande qu'auparavant.

La capacité d'accueil est maintenant tombée à, disons, 30% de la demande. Comment sont choisis ces 30% d'élus ? Leur moyens financiers n'étant plus un critère, ce sont d'autres règles qui se mettent en place. On reviendra sur ce point plus tard.

D'autre part, les propriétaires actuels des logements de la zone centre-ville libèrent désormais beaucoup moins facilement leur logement. Auparavant, revendre leur bien leur permettait de disposer d'un budget au moins équivalent pour en trouver un nouveau. Ils pouvaient donc viser à nouveau une situation géographique équivalente et n'hésitaient donc pas vraiment à déménager.
Désormais ils possèdent un bien dans une zone très difficile d'accès et sa valeur financière ne leur garantit plus d'en trouver un autre équivalent automatiquement. Ils s'y accrochent donc fermement.
=> Résultat, l'offre mise sur le marché devient encore plus rare qu'auparavant. Le déséquilibre offre/demande est encore accru.

Les promoteurs immobilier délaissent le centre-ville : pour construire un nouvel immeuble dans cette zone, il faut commencer par démolir un vieil immeuble insalubre, ou raser une friche industrielle désaffectée, faire du sur-mesure pour s'adapter aux contraintes du terrain disponible, gérer les nuisances, etc. Ce qui a un coût.
Et comme le prix de vente est désormais fixé à un niveau considérablement plus bas, ils ne rentrent plus dans leur frais. En tout cas ils n'ont aucun intérêt à construire dans cette zone, puisque le coût sera plus élevé pour un prix de vente de toute façon identique aux autres zones.
=> L'offre de neuf mise sur le marché devient encore plus rare qu'auparavant. Le déséquilibre offre/demande est encore accru.

Le mec qui avait sa maison en rase campagne, dont la situation a changé, et qui souhaite désormais se rapprocher de la banlieue Thionville, doit revendre sa maison afin de pouvoir acheter un autre bien plus proche. Jusqu'ici rien de nouveau.
Mais le problème c'est que pour le même prix au mètre carré, les acheteurs ont potentiellement accès à un bien en centre-ville. Résultat : personne n'est intéressé par sa maison. Il n'arrive pas à la vendre et reste donc coincé dans sa campagne.
Pour son voisin c'est encore pire : sa maison étant en rase campagne, il a pu se faire plaisir sur les surfaces habitables et le terrain. Elle est immense. Sa valeur de vente est donc deux fois supérieure à celle d'un appartement en centre-ville de Thionville.


On obtient donc un marché bien plus tendu, avec des personnes qui patientent des années avant d'avoir l'opportunité de pouvoir déménager à Thionville.
Maintenant revenons à nos 30% d'élus qui ont la chance d'avoir pu trouver un logement dans ce contexte. Comment procèdent-ils puisque leur capacité financière ne permet plus de les départager ?
- Premier arrivé, premier servi : "pas le temps de réfléchir, on se jette sur le premier truc qui correspond vaguement à ce qu'on cherche, si on traîne trop un autre l'aura pris"
- Réseautage : "j'ai appris que Jean-louis de la compta allait être muté, alors je lui ai demandé si je pouvais visiter son appart"
- Graissage de patte : "Jean-Louis m'a dit qu'il était ok pour nous le réserver, et pour le remercier on lui laisse notre maison de campagne deux semaines chaque été" (l'exemple reste gentillet, mais on voit où ça peut mener)
- Etc.

Dans ces conditions ton couple qui gagne 3000€ / mois n'aura toujours que très peu de chances d'envisager pouvoir un jour habiter le centre-ville de Thionville.
À moins de ne pas déjà posséder un bien devenu invendable, d'être prêt à se jeter sur n'importe quoi, et d'avoir un bon réseau ou d'être prêt à se délester discrètement de quelque chose.

Pour moi, tu as créé un chaos et tu n'as rien solutionné.
Sans compter que ceux qui ont le plus de chances d'avoir un bien en centre-ville seront toujours statistiquement les plus riches (car ils possèdent déjà un bien facile à vendre, bénéficient d'un meilleur réseau, et ont davantage de moyens de "convaincre" en numéraire ou en nature).


Je pense qu'une solution plus simple consisterait à faire en sorte d'augmenter l'offre, en créant des logements sociaux et en déterminant de nouvelles zones de terrain constructible en banlieue, et de mieux répartir la demande en renforçant l'attractivité de la banlieue (transports, commerces, services, etc.).
En d'autres termes d'agir sur le déséquilibre lui-même, et non sur ce qui le compense.

Car je me répète, mais les hausses de prix ne sont qu'une conséquence d'un déséquilibre entre offre et demande. En bornant les prix, tu n'agis pas sur ce déséquilibre mais tu ne fais que supprimer un mécanisme de régulation.
Ce n'est pas que la loi de l'offre et de la demande soit sacro-sainte, comme tu le dis, mais c'est qu'elle est inévitable dans le contexte d'un marché.
Si tu n'agis pas sur l'offre et/ou la demande, agir sur les prix ne changera fondamentalement rien. D'autres moyens de compenser le différentiel offre/demande verront le jour, et ils ne seront en rien plus enviables que le moyen financier.



TL;DR : Des gens qui gagnent 3000€ par mois n'ont pas les moyens de s'offrir un bien dans le centre de Thionville et sont relégués en banlieue. Tu baisses artificiellement le prix des biens. Les gens qui gagnent 3000€ par mois ont maintenant les moyens d'habiter dans le centre. Mais le centre a toujours la même capacité et ne peut pas accueillir tous ceux qui gagnent au moins 3000€ par mois. Ils sont toujours relégués en banlieue. Et à côté de ça tu as créé un chaos.

@-Flo-
Je croyais que tu ne voulais plus discuter parce que nos avis divergent.

Citation :
Attention, ce n'était qu'une première idée donnée "à la va-vite". On peut aussi nuancer le prix en fonction du type de bien (je conçois par exemple que le prix du m² d'un appartement en centre-ville ne soit pas le même que celui d'une maison, ou que le prix du m² d'un appartement ayant une mauvaise isolation phonique et/ou thermique soit inférieur à un appartement mieux isolé).

Tout ça pour dire qu'il peut exister pas mal de critères, mais qui soient déjà plus immédiatement liés au bien en lui-même.


Citation :
Après tri des dossiers, tirage au sort. Si tu as 10 demandeurs, tu as 1 chance sur 10 d'avoir le bien. C'est tout.

On pourrait aussi envisager d'ajouter un critère relatif à des impératifs professionnels avérés, mais là ça demanderait d'y réfléchir beaucoup plus pour en faire un truc viable.


Citation :
Pas d'accord. Si le budget immobilier est plus régulé et connaît moins d'écarts gargantuesques, alors au contraire, revendre un bien implique nécessairement de disposer d'un budget qu'on saura suffisant pour trouver un bien à peu près équivalent.

De plus, si une politique forte entreprend ce genre de lissage du prix de l'immobilier en même temps qu'une dynamisation des économies locales, alors tu crées de facto une attractivité qui cesse d'être concentrée uniquement dans les villes. Et pour le coup, je connais beaucoup de gens qui seraient plus enclins à habiter dans les campagnes proches des villes si elles étaient un tout petit peu plus vivantes.


Citation :
Pas forcément. Par ex, si tu construits du neuf très bien isolé et conçu pour durer, je pense qu'il est logique que ça se ressente sur le prix. Mais c'est la même logique que tu le construises en ville ou à la campagne puisque les matériaux sont logiquement à peu près les mêmes. Ensuite, il y a un autre aspect à prendre en compte : construire un immeuble permet aussi de mutualiser certains coûts qui sont plus coûteux à assumer seul dans une maison non mitoyenne, et cela permet aussi de réduire d'autres coûts. À m² et population équivalentes, je ne suis pas certain qu'il soit moins rentable de construire un immeuble que plusieurs maisons non mitoyennes. Mais là c'est une supposition de ma part.

Par ailleurs, dans le cas où à m² et population équivalentes, il serait plus coûteux de construire un immeuble en ville que des baraques à la campagne, dans ce cas il est logique que ça s'en ressente sur le prix de vente. Mais ça n'aura rien à voir avec la zone géo, juste avec les contraintes de construction (et les prix seront les mêmes en ville qu'à la campagne si les contraintes de construction sont similaires pour un même type de bâti).

Je pourrais aussi rajouter qu'à la campagne, il existe des PLU très contraignants qui interdisent de construire n'importe où notamment afin de préserver les espaces naturels et les espaces cultivables. De plus, il y a aussi parfois des contraintes de raccordement (eaux, électricité, internet, etc) bien plus importantes selon l'endroit où on construit, et ça, ça a un coût considérable également qu'on retrouve moins en ville puisque tout est concentré (donc accès facile et rapide au tout à l'égout, à l'électricité, etc).

Donc, les promoteurs n'auront pas nécessairement moins d'intérêt financier à construire des immeubles en ville que des maisons à la campagne.



Citation :
Oui alors là, c'est un peu gros. Parce que actuellement, il n'y a déjà pas grand monde intéressé pour aller en "rase campagne", et ce malgré des opportunités parfois uniques impossibles à trouver en ville. Alors pour moi, cet argument n'a aucune valeur, d'autant que si tu dynamises un tout petit peu plus les campagnes (et pas besoin d'en faire des métropoles hein), tu attireras plus de monde.

Je connais pas mal de gens qui seraient prêts à s'installer à la campagne pour peu qu'il y ait un accès un peu meilleur à certains services (boulangerie, école, sports, garderies, entre autres choses).



Citation :
Pas forcément. Un appartement plus luxueux ou plus grand que la moyenne pourrait revenir à un prix similaire. Et même sans ça, quel est le problème ? Ok, sa situation a changé, il doit aller vers la ville. Ben il s'adapte. Pour ma part, je suis passé d'une vie de campagnard dans des espaces peu contraints, ouverts et vides à une vie de citadin avec du bruit, des gens, peu de nature et de la saleté. Ben je me suis adapté (même si ça ne m'enchante pas toujours). D'ailleurs, ça me tue un peu de payer plus cher pour un truc que me plaît moins.



Citation :
Pas nécessairement, car la banlieue proche existe toujours. Et si l'immobilier a été lissé, alors il y a tout autant de possibilités d'y trouver un bien. Certes ça ne sera pas en centre-ville, mais ça reste proche si le but est de se rapprocher du centre-ville pour, disons, raison professionnelle.

Et puis ce que tu ne prends pas en compte dans tes explications, c'est qu'avec un lissage du prix et un petit coup de pouce à la dynamisation des espaces ruraux, tu crées (à mon avis) une tendance facilitée aux mouvements des foyers. Puisque justement, tu sais que si tu passes du trou du cul de la Moselle à un centre-ville, outre les changements de vie que ça impose nécessairement, tu n'auras pas à galérer financièrement. Donc ça rassure.



Citation :
Sélection de dossiers + tirage au sort. Et si tu n'es pas pris, alors ok c'est frustrant, mais tu cherches ailleurs dans la même zone ou légèrement plus loin.

Au passage, les difficultés que tu évoques existent déjà :
- tu as la malchance de ne pas être le premier à visiter un bien, et les précédents sont intéressés et proposent d'acheter au prix : hop, niqué, les vendeurs ont une obligation légale de ne pas faire d'autre proposition en attendant la décision des premiers, même si tu proposes un prix supérieur.
- tu as appris qu'un pote dont tu connais l'appart' se barre et ça correspond à ce que tu voudrais : bah logiquement tu lui demandes de le reprendre s'il est proprio, ou tu lui demandes de t'introduire auprès de l'agence ou du proprio s'il n'est que locataire. Ça se fait sans problème ce genre de chose.
- tu n'es pas le premier sur un bien mais tu tentes de graisser la patte du vendeur d'une manière ou d'une autre : ça existe aussi.





TL;DR : borner les prix comme je l'évoque ne peut se faire sans une politique publique forte de dynamisation intelligente des banlieues et des zones rurales. Y a plein de gens qui aimeraient vivre en campagne (même proche d'une ville) pour peu qu'elle soit un peu mieux desservie en transports, qu'elle propose un accès facilité à des commerces, et qu'elle ait une vie pro et économique un peu plus soutenue.

Et pour faire ça, il faut arrêter de tout concentrer dans les villes et dans les ZC et ZI, et il faut arrêter de vouloir être dépendant de l'étranger, de délocaliser en permanence toutes les entreprises qui fonctionnent, ou de les revendre à des investisseurs étrangers qui ensuite les ferment pour implanter leurs propres entreprises, etc etc.

Bref, ça demande un changement d'organisation sociale plus général, mais vers laquelle on pourrait commencer à tendre si seulement on avait des volontés collectives et individuelles de le faire.

Y a leFigaro qui en fait un article d'ailleurs
---> https://immobilier.lefigaro.fr/article/ce-taudis-a-vendre-pour-730-000-euros-est-un-vrai-decor-de-film-d-horreur_51b08ed2-b537-11ea-8ba4-4a678d89a94f/